حقوق روشهای مختلف انتقال مالکیت

[-pariya-]

مالکیت یک ملک شامل مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک است. در یک معامله ممکن است تمامی موارد ذکرشده یا برخی از آنان منتقل شود.

انتقال مالکیت ملک به روش‎های صلح، مشارکت در ساخت، بیع، هبه، معاوضه، اجاره به شرط تملیک، پیش‎فروش، تعهد بیع و مالکیت زمانی صورت می‎گیرد:

 

[-pariya-]

صلح​

صلح به معنای توافق و سازش است و در علم حقوق به معنای این است که طرفین بر امری تراضی (توافق) کنند.
انجام صلح به دو طریق رفع اختلاف و تفاهم و انجام معامله در قالب یک عقد صورت می‎گیرد:
ماده ٧۵٨ قانون مدنی مقرر می‎دارد: «صلح در مقام معاملات هرچند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است، می‎دهد.»
به کسی که مال خود را به دیگری صلح می‌کند «مصالح» و کسی که مالی به او صلح می‎شود، «متصالح» گفته می‌‎شود. مورد صلح نیز مالی است که به متصالح صلح می‎شود

 

[-pariya-]

مشارکت در ساخت​

یکی از روش‎های انتقال مالکیت ملک، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد میان مالک و سازنده منعقد شده و بر مبنای آن سازنده متعهد می‎شود که بنا را طبق توافق طرفین احداث کند و در مقابل، مالکیت بخشی از ساختمان جدیدالاحداث بر اساس زمان توافق‎شده در قرارداد، به طرفین منتقل شود.

 

[-pariya-]

بیع​

ماده ٣٣٨ قانون مدنی مقرر می‎دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

با وقوع عقد بیع، مشتری در قبال پرداخت ثمن، مالک عین مال می‎شود.

همچنین بر اساس ماده ٣٣٩ قانون مدنی، «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع شود.

 

[-pariya-]

انواع بیع​

بیع عرصه و بیع اعیان: نام دیگر زمین ملک، عرصه است و به بنایی که بر روی زمین ساخته می‎شود، اعیان می‎گویند.

در عقد بیع امکان دارد که عرصه یا اعیان به‎صورت مجزا منتقل شوند یا به صورت همزمان.

بیع با سند عادی و بیع با سند رسمی: انتقال مالکیت ممکن است از طریق تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی باشد یا از طریق سند عادی صورت گیرد.

 

[-pariya-]

بیع حال و بیع موجل: بیع حال یعنی هر بیعی که برای تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، مدتی تعیین نشده باشد.
در بیع موجل طرفین توافق می‎کنند که تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، با تأخیر انجام شود.

 

[-pariya-]

هبه​

ماده ٧٩۵ قانون مدنی مقرر می‏دارد: «هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به ک.س دیگری تملیک می‎کند. تملیک ‎کننده واهب، طرف دیگر را متهب و مالی را که مورد هبه است، عین موهوبه می‎گویند.»

یکی از موارد مهم در وقوع عقد هبه، این است که مال موهوبه به تصرف و تسلیم متهب درآید.

همچنین هبه می‎تواند معوض یا مجانی باشد.

بعد از وقوع عقد هبه، واهب می‎تواند از هبه رجوع کند؛ مگر در موارد ذیل:

در صورتی که متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد

 

[-pariya-]

معاوضه​

معاوضه عقدی است که ثمن معامله وجه نقد نباشد و کالا باشد. این نوع معامله در بازار املاک بسیار متداول است و اشخاص به‎جای پرداخت پول، کالای دیگری مانند ملک را با یکدیگر معاوضه می‎کنند.

معاوضه متفاوت از بیع است و آثار حقوقی متفاوتی دارد.

 

[-pariya-]

اجاره به شرط تملیک​

در اجاره به شرط تملیک، مالک، ملک خود را در قالب عقد اجاره در اختیار شخص دیگری قرار می‎دهد و بر مبنای آن طرفین توافق می‎کنند که در صورتی که مستاجر اقساط اجاره را پرداخت کند، مالکیت ملک به وی منتقل ‎شود.

 

[-pariya-]

«اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‎ای است که در آن شرط شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک شود.»

قرارداد اجاره به شرط تملیک در مقابل قرارداد فروش اقساطی است. در قرارداد فروش اقساطی، مالکیت ملک همزمان با انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می‌شود.